2020年似乎没有必须要再讨论这个话题，楼市的落寞已成定局。但我还是做了一番分析，看看这烂番茄是否还有投资的价值。我的分析数据都是针对本地的，不能代表全国，仅做一个样本，而且，我的数据来源也都是从多家网站均衡的计算出来的，仅供参考。严格说，买房也算是一种投资，我这里把买房跟投资并列出来，这投资指的就是除了房地产以外的投资，比如金融投资。
先拿我自己说。我2003年的时候买了一套房子，以前的市中心，现在的老城区，位置还行，当初的价格是1500元每平，现在二手房的价格是6500元每平，十七年过去了，涨了433%，去掉成本，回报率是333%，现在小区在翻新改造，这对以后的升值也算是利好。
那么再看看我所在的这个准三线的地级市，靠近南京，因为数据的年代有限，只能查到5年前的新房均价，是4250元每平方，目前2020年6月的新房均价是7200元每平，涨了169%，回报率是69%，再看近三年的情况，三年前这里的新房均价是6000元每平，这么算来，近三年的回报率就是20%。以上是投资房地产的情况。
那么，假设我要是投资呢？投资有很多种，我要是十年前买一万股茅台，现在也早发了，但我要是买一万股乐视，现在恐怕哭都没地方。所以投资存在比较大的不确定性，单就这一点看，买房还是稳赚的。
我还是以我自己为例吧。一年前买基金，基金受股市影响，但比股市要稳，因为新冠病毒的原因，今年股市波动比较大，我既没有低买高卖，也没有高买低卖，有点绕口，总的来说，就是既没有赚大钱，也没有吃大亏，不到一年的时间，回报率是25%。这近一年的时间，我换了几次仓，如果就以我目前的持仓来看，这几只基金五年的平均收益是53%，三年的平均收益是103%。之所以拿基金说事，是因为基金的操作门槛比股票要低，不需要太多的专业知识，不用懂什么K线图，什么缠论，缩量放量，最简单的办法是，就选近几年业绩比较好的买，都比较靠谱（但基金代销商肯定会提醒你过往业绩不代表未来表现）。
撇开基金，作为普通人可以做的金融投资还有黄金，一般都是纸黄金，好操作。我们来看伦敦黄金定价的历史走势，近5年的收益率是50%，近3年是41%，近一年是24%，如果我当初没有买房子，买了黄金，也就是说经过17年，我的收益率可以达到413%。总体的趋势，大家都很清楚，金价是不断上涨的，即使有阶段性的跌落，那也是会以季度的速度反弹回来。上面说基金的操作门槛低，那么，黄金的专业门槛更低，只管买入，不要被短期的波动吓到，长期持有（一年以上）基本是稳赚。
结果是明显的。近五年收益率，买房是69%，投资基金是53%，黄金是50%，近三年收益率，买房是20%，投资基金是103%，黄金是41%，如果按照更久远的时间计算，从我买房开始，那么17年的时间，买房的收益率是333%，黄金的收益率是413%，基金没有这么久的数据，就不看了。从这组数据能看到，现在投资房产未必是一个好的选择。眼下很多开发商和中介还在造势，试图反扑。房子本来是用来住的，非要给它赋予投资属性，也可以，既然是投资，那么肯定就是有涨有跌，有牛市有熊市，就好比股市的板块轮动，没有哪只是一直牛的，就是茅台也有疲软的时候。有的人认准房产就算回报没有以前那么多，也会继续慢涨，也许吧，通胀之下，慢涨不涨相对就是跌了。
上面仅仅是从数字上来分析。从实际的需求上看，就不用我多说了，老龄化越来越严重，生育率越来越低，房子迟早很快会供大于求，如果还一味的追求房子的投资属性，是不明智的，除非是那种优质地段的房子，但是优质地段也是在变的。投资呢，风险是肯定有的，风险越大回报越多。但我想，以我这个只有平均智商的人都可以做到保本小赚，只要心态好，大部分人也应该是可以的。
关于投资，我个人觉得现在低于50万的都不叫投资，最多叫理财，如果投资的成本过小，那么所得的回报是几乎可以忽略不计的。比如，我拿1万出来投资，一年回报30%，也就是3000块，连一年的油钱都不够。我如果拿10万出来投资，那么一年回报就有30000块，好了，感觉油钱有了，还可以改善点生活，提高点生活品质，但这只是小富即安，资产不会在短期内有什么质的变化。如果要是能拿100万出来，那就会有很大改观，一年回报30万，够买奥迪了，当然我不会买奥迪。这样再继续投资，那么我的资产的增速就会很快。当然，这是在投资比较稳妥的前提下，如果乱搞，不细心研究，搞砸了，把赚的全吐出来也有可能。至于投资，我觉得银行理财并不能算投资，债券也不能算，就连债券基金也不能算，回报率太低，而且今年连债券基金都出现亏损了。
最后还想说的是，假设我手上有100万，我可以贷点款，买套房子，也可以用来投资，但之后的生活品质是显而易见的，贷款之后可能每个月还要还几千块，而投资之后，每个月可能还可以有回报，这生活品质大相径庭，照目前的趋势，过几年投资赚的钱，全款买套房子恐怕也不成问题。
经过以上的分析，买房，还是投资，想来可以有个比较明晰的结论了，实际上，作为普通人，投资的渠道还是有很多的，除了买房，买基金和股票，买黄金，也有的人选择做实体，开店，开厂，但是那样会耗费巨大的精力和时间，除非是全职专注的投入，否则做大做强很难。如果没有足够的时间和精力，还是不要轻易涉足实体经济。
我曾跟同事开玩笑，其实我们都很有钱，都是百万富翁，但我们却过得都不像百万富翁。
数据来源
近五年本地楼市均价：安居客 https://www.anjuke.com/fangjia/
近三年本地楼市均价：安居客 https://www.anjuke.com/fangjia/ 吉屋 jiwu.com/fangjia/
相关基金数据：天天基金网 fund.eastmoney.com
黄金历史数据：金拓网 http://www.kitco.cn/cn/London-Price/London-Price.htm
本文仅为我个人观点，并不作为任何投资建议。市场有风险，入市需谨慎。
